ショッピングモールを近隣エリアに変える

パトリック・J・カイガー著

2023 年 2 月 27 日

ショッピングセンターの駐車場に建つアパートビルから、ショッピングモールの廃墟跡地を住宅として再開発するまで、小売店から住宅への転換は増加傾向にあります。

バージニア州アーリントン郡のペンタゴンシティ地区にあるペンタゴン センターは、人々がベスト バイで電子機器を閲覧したり、ノードストローム ラック アンド マーシャルズで衣料品のセール品を入手したり、ペーパー タオルからゴルフ ボールに至るまであらゆるものを買いだめできる場所だけではありません。コストコ。 実際、彼らは、複合施設にそびえ立つ 26 階建て、440 戸の高級マンション、ウィットマーのお気に入りの店舗のすぐ隣に住むことができます。 最先端のフィットネス センター、屋上プール、その他の高級設備を備えているほか、ワシントン DC のダウンタウンとアマゾンの東海岸本社の両方に近いという利便性も備えています。

2019年にウィットマーがオープンしたとき、「6～8か月くらいで契約できました」と全国規模で小売センターのオーナー兼運営会社であるキムコ・リアルティの上級副社長、ジェフ・グレイザー氏は説明する。 「それが起こるのを見るのはクレイジーだった。」

この建物の成功は、複合施設の反対側に完成間近の 11 階建て、253 戸の曲線を描く住宅用建物であるミルトンにとって良い前兆です。 キムコの集合住宅再開発担当ディレクター、アビー・オクラク氏は「3番目のプロジェクトを検討中だ」と語る。

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上と下: ワシントン DC 郊外、バージニア州アーリントンのキムコ住宅プロジェクト、ウィットマーとミルトン

キムコがペンシルバニア州やテキサス州などで開発したウィットマー、ミルトン、および住宅用充填プロジェクトは、全米で勢いを増している傾向を示しています。 小売店から住宅への転換は、かつてショッピングモールの駐車場だった場所や閉店した大型店の跡地に建設されるアパートビルから、モールやショッピングセンターを取り壊して建て替える部分的または完全な「スクラップ」まで多岐にわたる。住宅がたくさんある複合用途のコミュニティ。

実店舗が電子商取引との厳しい競争に直面している現在、小売センターのオーナーは、住宅を新たな収益源として、また潜在的な消費者を身近に配置して店舗を活性化する方法の両方として考えることが増えています。 そして、衰退しているか、すでに閉鎖されている郊外のモールやショッピングセンターの場合、それらを取り壊してアパートやタウンホームに置き換えることは、内環状郊外や主要交通路沿いにある望ましい場所を最大限に活用する方法です。

かつてはアスファルトとコンクリートの海で、窓のない巨大なショッピングモールの建物を快適な複合用途地区に変えるにはしばしば難しい課題があるが、建築家や都市理論家は、それが郊外に歩きやすい都市主義をもたらし、また都市の利便性を緩和する機会であると述べている。住宅不足。

「これは、『住む、仕事、遊ぶ』、つまりタウンセンターの概念の進化です」と全米集合住宅評議会の調査担当副社長、ケイトリン・サグルー・ウォルター氏は言う。 「これは双方にとって有利な状況です。より多くのユニットが建設され、手頃な価格が向上します。そして、それらの居住者が地元企業に購買力を提供するでしょう。」

小売店から住宅までの取引が増加している理由

小売店から住宅への転換は新しいことではありません。 キムコが初めてこの製品に興味を持ったのは約8～10年前、大手量販店の淘汰が始まった頃だった。 「私たちは、これが私たちの物件に何か新しいものを加える機会になると考え始めました」と Glazer 氏は説明します。 集合住宅はキムコのセンター内の店舗と補完的に適合しているように見え、食料品を購入したり、ドライクリーニング店やネイルサロンを利用したりする顧客をこの敷地に集めた。 追加された 24 時間の活動により、「リース チームに、これらの物件の一部で小売業者の品質を向上させる素晴らしい機会が与えられました」と彼は付け加えました。

この傾向は、制限により多くの小売業者の苦境が悪化し、センター所有者が他の用途に目を向けざるを得なくなったパンデミック中に勢いを増した。 ラスベガスに本拠を置く不動産顧問会社 StoneCreek Partners は、2023 年にショッピング モールの再開発と再利用が最も活発な資産クラスになると予測しています。 StoneCreek は、近年再開発された、または現在進行中の北米全土の 150 以上のモールを特定しています。 。 一部はレクリエーション用途、データセンター、または電子商取引のフルフィルメントに変換されています。

しかし、小売店から住宅への転換が先頭に立っているようです。 ストーンクリークのリーダー、ドナルド・ブレッドバーグ氏は、「ショッピングモールは住宅の埋め立てや完全なスクレーピングと再開発を含む目的で再利用されており、多くの開発者を多忙にさせている」と説明する。 「非常に多くのショッピング モールはコミュニティ内の適切な場所にあり、一般的に集合住宅開発に適した環境にあります。」

ワシントンDCに本拠を置くフェローチェ・リアル・エステート・アドバイザーズの創設者兼最高経営責任者（CEO）のマンディ・ウェディン氏によると、多くの実店舗小売業者が苦戦している中、住宅は潜在的な新たな収益源として不動産投資家にアピールしているという。 なぜなら、アパートの家賃は市場の状況に応じてより早く上昇する傾向があるからです。 対照的に、「大型小売店では、家賃は長期にわたって設定されます」と彼女は指摘します。 「毎年、家賃の上昇が見られます。」

グリーンフィールドではなくグレーフィールドの敷地を再利用することで、転換によって持続可能性も向上すると、カリフォルニア州アーバインに拠点を置くダニエルアン・アソシエイツの建築家ダニエル・ゲーマン氏は語る。 たとえば、アスファルト駐車場の車からの残留物をかつて集めていた雨水は、代わりに新しい住宅プロジェクトに転用して処理することができます。 「そのほうが環境にとって良いのです」と彼は言う。 「それは、ただあちこちに広がるのではなく、すでに開発されて密集している場所を開発するという全体的なアイデアに適合します。」

困難な障害を克服する

潜在的な利点にもかかわらず、住宅から小売店への転換は困難なハードルに直面する可能性があります。 モールには複数の地主が存在することが多く、リース契約や契約上のもつれにより、残りのテナントとの交渉が必要になる場合があります。 「核店舗は、その建物とその下の土地を所有している可能性があります」と、ニューヨーク市立大学の建築教授であり、2021年の書籍『Case Studies in Retrofitting Suburbia』の共著者であるジューン・ウィリアムソン氏は説明する。 その結果、「別の組織が所有する陸地の海の中の島のようなもの」になる可能性があります。

テキサスを拠点とする開発会社センチュリオン アメリカンは、ダラス近郊のテキサス州プラノにあるコリンクリーク モールのリメイクに着手した際、これらの課題やその他の課題を乗り越えなければなりませんでした。 1980 年代初頭にこのモールが鳴り物入りでオープンしたとき、遠くオクラホマ州からも買い物客が集まりました。 しかし、センチュリオン・アメリカン副社長ロブ・ロモ氏によると、20年後、センチュリオン・アメリカンがショッピングモールのメインビルと百貨店の1つを買収したことで、衰退の一途をたどったという。 その後、同社は他のいくつかの店舗を買収するために個別の取引を行う必要があり、最後に残った大手小売業者との複雑な取り決めをまとめる必要があり、運営契約に基づいて再開発計画を承認する必要があった。 センチュリオン・アメリカンは、小売業者の破産により土地を完全売却する前に、別の用地を提供し、新店舗の建設費を支払うことに同意した。

モールのサイトを完全に制御することが最大の課題だとロモ氏は説明します。 「2 つまたは 3 つ持っているか、または 1 つを除いてすべてを持っているかは問題ではありません。最後のパーティーが事実上、サイトに対して同等の制御権を持っています。」

「地方のショッピングモールよりも複雑な不動産の取り組みがあるとしたら、それが何なのか私にはわかりません」とプラノ市の特別プロジェクトディレクターのピーター・ブラスター氏は言う。

開発者は、敷地内を通る老朽化した雨水暗渠システムをどうするかという問題にも対処する必要がありました。 当初、市はそれを置き換えることを望んでいたが、センチュリオン・アメリカンのエンジニアがプラノ社が代わりに既存の暗渠を補強する方法を思いつくまで、モールの再開発は何年も遅れる可能性があったとロモ氏は振り返る。

これらの問題が解決されて初めて、センチュリオン・アメリカンはモールを複合用途コミュニティに転換する計画を進めることができた。この計画では、中核となるモールと 325,000 平方フィート (30,193 平方メートル) の小売店舗は保持したが、モールは取り壊された。最終的には集合住宅 2,300 戸、一戸建て住宅 500 戸、および 150 万フィートのオフィススペースを収容できるスペースを確保します。 最初の 400 戸のアパートは 2024 年末に完成する予定です。最終的には、プラノの新しい住み仕事遊び地区には 6,000 人の住民が住み、小売店の近くに多くの消費者が集まることになります。

ゲンスラー氏によるカリフォルニア州サンタアナのメインプレイス・モールの再構想には、エンターテインメント、オフィススペース、集合住宅で周囲を高密度化し、小売店部分への毎日の客足を増やすことが含まれている。

モールを再考して複合用途のコミュニティを構築する

自動車中心の郊外にショッピングモールが急増したカリフォルニアでは、その多くが現在大きな変革を迎えている。

一部の人にとって、住宅用充填材は進化の最新段階にすぎません。 たとえば、ハンティントンビーチでは、老朽化し​​た 1960 年代のビンテージ屋内モールが当初、トスカーナ風の建築と高級食料品店ホールフーズなどのテナントが入った屋外の町の中心部であるベラ テラに作り直されました。 現在、所有者のDJMキャピタル・パートナーズとプルデンシャル・ファイナンシャルの不動産部門PGIMは、かつてバーリントン・コート工場があった建物を取り壊し、5階建て300戸の住宅部分を含むU字型の複合施設を建設する計画を立てている。地上の 43,000 平方フィート (3,995 平方メートル) の新しい小売店の上にあります。

「私たちは何年にもわたってバーリントンのさまざまな選択肢を検討してきましたが、現在大手小売店が縮小傾向にあることを考慮すると、この巨大な小売店を切望されている住宅に置き換えることが、ベラ・テラと地域社会にとって最適です」と上級副社長のロブ・グラント氏は説明します。 DJMの投資担当社長。

転換の中には、若いミレニアル世代やZ世代の人々がますます車の運転を嫌がるように見える時代に、ショッピングモールの概念自体を再考することが含まれています。

「モールを次世代に引き継ぐには、住宅を含む活性化された歩きやすい用途の組み合わせに組み込まれるべきです」と、世界的デザイン会社ゲンスラーのダラスオフィスのプリンシパル兼スタジオディレクターのバリー・ハンド氏は説明する。 「既存のモールは、表面駐車場に囲まれたやや内側に面したものです。現在、カリフォルニア州サンタアナのメインプレイス・モールの大規模な改装に取り組んでいます。このデザインでは、モールを戦略的なエリアに開き、片側からの内側と外側の境界線をやや曖昧にしています。」モールからもう一方へ。」

ゲンスラー氏の MainPlace の再構想には、エンターテインメント、オフィススペース、集合住宅で周囲を高密度化することが含まれており、ハンド氏はこれらによって小売店部分への毎日の客足が増えることを構想している。

カリフォルニア州オレンジカウンティの高速道路 I-5 の近くに位置する 1970 年代のヴィンテージセンターであるラグーナ ヒルズ モールは、中心部にある巨大なモールの建物を完全に取り壊し、5 棟の集合住宅ビルに置き換えるという劇的な見直しが行われています。

それほど遠くない、I-5 高速道路の近くに位置する 1970 年代のヴィンテージの中心地であるラグーナ ヒルズ モールは、中核となる巨大なモールの建物を完全に取り壊し、その代わりに 1,500 戸のユニットを備えた 5 つの集合住宅ビルに置き換えるという劇的な見直しを行っています。ホテルと緑地。 68 エーカー (27.5 ヘクタール) の敷地には、フィットネス施設や映画館を含む 250,000 平方フィート (23,226 平方メートル) の小売店舗と、高速道路沿いの 500,000 平方フィート (46,452 平方メートル) のオフィススペースも含まれています。 マーローン・ガイヤー・パートナーズのマネージング・パートナー、スコット・マクファーソン氏によると、かつてのショッピングモールは「ビレッジ・アット・ラグーナ・ヒルズ」としてブランド名を変更され、「真に歩きやすい環境」と住民のニーズを満たす小売店が混在する密集した都市型コミュニティになるという。不動産投資会社が全面見直しを行う。

モールに加えて、土地を住宅として再利用できるよう、平屋建てのショッピングセンターも取り壊されている。 サンノゼでは、開発業者マラコールとパシフィック・ウェスト・コミュニティーズが、23,800平方フィート（2,211平方メートル）のショッピングセンターであるメープルウッド・プラザを取り壊し、6階建て260戸の集合住宅に建て替える計画を提出した。地上階の小売店。 「メープルウッド・プラザのような場所は、長年にわたって高さと密度を高めるためにゾーンが増加してきた交通通路に位置しています」とマラコール校長のブラッド・ディカソンは説明する。

ショッピングモールに住む

ワシントン州リンウッドにあるアバロン アルダーウッド プレイスには、ロビーを強調するカンチレバーなどの建築上の微妙なヒントと、カスケード山脈の景色を望むアメニティ デッキが含まれています。

シアトルを拠点とする建築事務所 GGLO は、モールの再開発に取り組む中で、住宅をモールの環境にどのように挿入し、調和のとれたバランスを達成するかに焦点を当ててきました。 GGLO の仕事の顕著な例の 1 つは、ワシントン州リンウッドのアルダーウッド モールにあるシアーズ百貨店の跡地に位置する 328 戸の複合住宅開発であるアバロン アルダーウッド プレイスです。GGLO は、開発パートナーのアバロンベイ コミュニティーとブルックフィールドに代わって設計しました。プロパティ。

開発者が抜本的に改修できる衰退モールとは対照的に、アルダーウッドは「かなり成功しているモールとみなされている」とGGLOの建築家でプリンシパルのジェームズ・ブラッドリー氏は説明する。 「私たちの仕事のほとんどは、完全に機能するモールという既存の構造の中で、そのような居住体験や、居住者が求める自宅の感覚、住宅地や近所の感覚をどのように作り出すかということでした。 」

それを達成するために、GGLO は、太平洋岸北西部の環境 (山とのつながりなど) を強調し、木や石などの素材や自然界に存在する色を使用する、バイオフィリック (自然にインスピレーションを得た) デザインを考案しました。 。 「私たちはモール自体への一種の反応として、こうした種類の天然素材や色を取り入れようと努めてきました」とブラッドリー氏は言い、「それは対照的であると同時に補完的であることを意図している。私たちはブレンドしようとしている」と付け加えた。二つ。"

2022年にオープンしたこの建物には、ロビーを強調するカンチレバーなど、建築上の微妙なヒントや、カスケード山脈の景色を望むアメニティデッキが含まれており、「私たちの地域とのさらなる視覚的なつながりのようなもの」となっている。

上と下: GGLO は、敷地の一部を購入した開発業者メルローネ ガイアーに代わって、シアトルのダウンタウンから 19 マイル北にあるストリップ モール、ショアライン プレイスの住宅充填材を設計しました。

GGLOはまた、敷地の一部を購入した開発業者メルローネ・ガイアーに代わって、シアトルのダウンタウンから19マイル北にあるショッピングモール、ショアライン・プレイスの住宅充填材を設計した。 GGLOのウェブサイトの説明によると、この計画には、約1,000戸の新しい住宅ユニットに加えて、別の巨大な旧シアーズビルを取り壊し、「パブリックリビングルーム」として機能する相互接続されたオープンスペースを備えた、歩きやすいダウンタウンの中心部に相当する建物を作成することが含まれている。 また、車両と歩行者の通路のネットワークと、地元のファーマーズ マーケットを収容するために設計されたフェスティバル ストリートも含まれます。 ショアライン市のウェブサイトによると、モールの複合用途コミュニティへの転換には10～20年かかる可能性があるという。 アルダーウッドの場合と同様、課題は住民が共感できるアイデンティティを生み出すことだ。「そこに『そこ』をどうやって作るのか」とGGLOの建築家で校長のジェフ・フォスター氏は言う。

対照的に、キムコのジェフ・グレイザー氏は、小売店から住宅までの再開発におけるプレイスメイキングの目標を、より収益性の高い経済的な観点から捉えている。 「私たちは人々に私たちの敷地に長く滞在してもらいたいのです」と彼は説明します。 「私たちの敷地に人々をより多く留めておくことができれば、小売店の業績も良くなります。」

ULI からの詳細:オフィスから住居への転換を成功させる方法